31 Января 2018
Как купить недвижимость в Сочи: советы юриста

 

Покупка недвижимости в Сочи – это вполне осуществимая мечта для многих людей, которые отнесутся к этому вопросу ответственно и благоразумно, учитывая все подводные камни на пути к цели и грамотно преодолевая возникающие трудности. Недвижимость в Сочи покупают не только для постоянного проживания, но и с коммерческой целью – инвестировать денежные средства в квартиру с тем, чтобы потом сдать ее арендаторам либо продать дороже первоначальной стоимости. Именно от цели покупателя зависит и выбор жилья. К примеру, если вы намереваетесь в дальнейшем сдавать квартиру отдыхающим, то вам следует задуматься о местоположении поближе к морю. Если планируете собственный переезд, то здесь основополагающими факторами будут близость к месту работы, доступность важных социальных объектов (школ, детсадов, больниц), безопасность проживания в конкретном районе и т.п. Итак, что же нужно учитывать при покупке квартиры в Сочи, и какой шаг станет самым первым на пути к цели?


Определение бюджета

 Зная точно, какими средствами располагаете, вы сможете отобрать подходящие варианты и гораздо быстрее найти интересующий вас объект недвижимости. Следует учесть, что цена на жилье в Сочи существенно разнится в зависимости от района, расположения по отношению к морю, степени популярности места у туристов и проч. Рынок недвижимости не предусматривает сезонных скидок или распродаж, поэтому слишком низкая цена на жилье должна вас непременно насторожить, ведь она может быть лишь в случае срочной продажи, когда продавец остро нуждается в скорейшем получении денег.  При этом, если вы работаете с риэлтором, лучше не посвящать его в то, какой точно денежной суммой вы располагаете. Лучше говорить о необходимом вам варианте в плане района, количества комнат, желательных квадратных метров и т.п.

Изучение рынка

Даже если вам нужна квартира в определенном районе, специалисты советуют обратить внимание на все предложения: возможно, наиболее привлекательный вариант в другой локации заставит вас изменить первоначальное решение. Полезным бывает и сравнить несколько ресурсов с объявлениями о продаже недвижимости, потому что некоторые варианты в них не повторяются или повторяются с существенной разницей в цене (это бывает, когда одно объявление дает агентство, а другое собственник).

Как не допустить ошибку

Важно помнить, что между понятиями квартира и жилое помещение есть огромная разница: в последних невозможно прописаться. Хотя некоторые, напротив, советуют приобрести именно жилое помещение в расчете на то, что, возможно, законодательство через несколько лет разрешит прописку, и тогда цена на такой вид жилья резко возрастет, принося ощутимую выгоду своим владельцам. Еще один сложный момент, связанный с выбором подходящей квартиры – поиск на первичном рынке. Цены в новостройках чаще всего значительно ниже, однако при покупке мало кто задумывается, сколько средств ему придется вложить в последующую отделку и ремонт помещения. Как правило, даже если застройщик предлагает не черновую квартиру, а жилье с эконом ремонтом, то при этом используются наиболее дешевые материалы, которые вскоре все равно придётся менять. А вот риск остаться у разбитого корыта, то есть приобрести квартиру в доме, который так и не будет достроен, в Сочи сведен к минимуму: земля под застройку и разрешение на проведение работ здесь в основном получают застройщики с хорошей репутацией. Еще одной часто встречающейся ошибкой является выбор квартиры по принципу «вид из окон». К примеру, вы выбрали жилище с потрясающей панорамой на море или горы – в этом случае нужно обратить внимание на окрестности, нет ли прямо перед вами пустыря, который в ближайшей перспективе может быть застроен многоэжтажками, что лишит вас прекрасного вида.

Как избежать обмана

Сделки с недвижимостью – зона риска, потому что в них участвуют крупные денежные суммы, что всегда привлекает мошенников. Выбирая будущее жилье, необходимо поднять всю его историю с целью внимательного изучения. Юристы с опытом называют несколько вариантов, которые не стоит рассматривать при покупке квартиры: вторичное жилье, перешедшее к продавцу по наследству (при этом существует опасность появления других наследников, о которых, как правило, становится известно уже после проведения сделки, и интересы этих наследников оказываются в приоритете в случае судебного разбирательства); квартиры, находящиеся в аренде (нередко выясняется, что документы арендатора поддельные). В договоре купли-продажи лучше всего указывать реальную стоимость, а не номинальную, как часто бывает (продавец, имеющий квартиру в собственности менее трех лет, обязан уплатить налог при продаже и стремится этого избежать, указывая номинальную цену на жилье гораздо ниже фактической). Здесь важно знать, что в случае судебного разбирательства с целью возврата денег покупателю будет возвращена номинальная сумма, указанная в договоре. Таким образом, чтобы обезопасить себя от злоумышленников, лучше всего обратиться за профессиональной юридической помощью в вопросе выбора квартиры. Но и юрист должен быть опытным, с хорошими рекомендациями. Помните, что все расходы, связанные с юридической и риэлтерской помощью, несет покупатель. Исключение составляют случаи, когда сам собственник обращается к риэлторам, чтобы скорее продать квартиру.

Как не попасться на уловки недобросовестных риэлторов

Чтобы не потерять время и деньги, соблюдайте несколько простых правил: если вы иногородний, то звонить в агентства недвижимости лучше с местного номера. Риэлторы будут знать, что в случае необходимости вы сможете в любой момент приехать и самостоятельно посмотреть предложенную ими квартиру, не полагаясь на заверения по телефону, поэтому они не будут докучать вам заведомо неподходящими вариантами. К тому же, до 60-70 процентов всех объявлений о продаже квартир в Сочи – фикция. Это лишь приманка для покупателя. Вам скажут, что данная квартира, к примеру, уже продана, но они могут предложить вам много достойных вариантов, которые по факту окажутся гораздо хуже заявленного вначале.

Внимание – документация!

Это особенно актуально при самостоятельном ведении сделки. Юридическая чистота сделки напрямую зависит от правовых знаний того, кто ее проводит. Продавец должен предъявить пакет документов: документ, подтверждающий право собственности, технический паспорт помещения, свой паспорт, всю информацию о совладельцах (если таковые присутствуют), ведомость о жильцах, прописанных в квартире, информацию из Росреестра о данном жилье, справку – подтверждение того, что владелец-продавец дееспособен, разрешение отчуждения собственности при владельце, не достигшем совершеннолетия (выдается органами опеки по месту жительства). Если продажу осуществляет не собственник, а его доверенное лицо, это должно быть законодательно оформлено. Договор купли-продажи тоже имеет обязательные пункты, опущение которых может создать вам много проблем в будущем, поэтому ими нельзя пренебрегать. Так, ни один договор не обходится без указания точного адреса здания, привязанного к конкретному участку земли, а также вида недвижимости, ее площади и назначения согласно документам, цены (в рублях или валюте).  Последняя может быть указана как за всю квартиру в целом, так и за квадратный метр. При подписании договора необходимо проследить за тем, чтобы деньги были переданы продавцу только после того, как квартира окажется оформлена на вас. Именно поэтому большинство людей заключает подобные сделки в банках, используя аренду ячеек для передачи туда оговоренное суммы. Продавец сможет воспользоваться деньгами только после того, как права собственности перейдут к новому владельцу, и это будет официально зарегистрировано в Росреестре. На сегодняшний день это максимально безопасный вариант как для покупателя, так и для продавца.


Получить консультацию юриста